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婚前房产纠纷案例分析一

婚姻财产 12-08 116

1、【案例一】婚前一方购房,写上双方名字,分手时如何处理

  小明和小兰经过一段时间热恋,决定买房。小明父母出钱600万买了一套三居室的房子。为了表达爱意,小明在办房产登记时,写上了两个人的名字。

  买房之后,小兰发现小明不但赌博不说,同时有别的女朋友,两人过不下去了,决定分手。小兰说,房子有自己一半,要求分割;小明说,房子自己出的钱,一平米也不能给小兰。

  两人争执不下,小兰于2015年2月起诉至北京朝阳区人民法院,要求均等分割房屋。那么小兰的请求能得到支持吗?

  (1)小兰没有出资有权要求分割房产吗?

  《物权法》规定,不动产物权变动以登记为准,既然房屋登记在双方名下,则双方为法定公示之房屋产权人无疑。

  依据我国《物权法》第99条之规定,对于按份共有形式的财产,除非共有人有特别约定,否则按份共有人随时可以请求分割共有财产。本案中小明与小兰恋爱关系终止时,小兰有权要求分割共有房屋。

  当然小兰有权要求分割财产。

  (2)小兰应该分一半吗?

  恋爱期间互赠财物或赠与大额财产表达爱意也属正常现象。因此,若房屋产权登记在双方名下,仅因一方未出资就否认其享有物权,实为不公。但若均等分割,对于全部出资或多出资一方也不公平。

  上海高院于2007年9月20日颁布了《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第5条之规定:恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理。从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理,没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。

  (3)看看婚姻法是怎么规定的。(婚姻法解释二)

  第二十二条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

  在该房屋购买过程中,因为写上了小兰的名字,可以视为赠与小兰。但是这里的赠与,是以要小兰、小明结婚为条件的,不能结婚情况下,不能对半分割,按照百分之十到三十为宜。

  处理结果:也符合上述文件精神,双方在案件审理过程中达成了调解协议,李明明一次性向张兰支付房屋折价款人民币100万元。

  2、【案例二】一方出资购置,产权登记在另一方名下的房屋,恋爱不成如何分割?

  小明与小兰于2015年2月经人介绍相识并相恋,双方很快坠入爱河并于同年7月开始同居生活,小明与小兰谈起买房的事情,小兰表示买房可以,但自己没有积蓄无法支付房款,而且按照习惯也应该是男方小明买房,不应该自己出资,即使小明不买房,小兰表示也会永远爱小明一生,共度白头。小明为此很感动,为了表示自己的爱意,小明向小兰表示自己出钱买房,将房产登记在小兰名下。小兰听了喜出望外,双方一起看中中了北京朝阳区一套价格600万元的房产,小明全额出资购买,最后该房产于2015年12月登记在小兰名下。但好景不长,2016年1月双方发生争吵,小明提出分手,要求小兰将屋返还并配合办理房屋变更登记,小兰表示房屋是自己的,分手可以,房屋作为青春损失费不同意返还。小明可以得到房屋吗?

  (1)该房产属于小兰的个人财产,小明无权要求小兰返还房屋产权。

  依据我国《物权法》相关规定,不动产权利人以登记为准,登记在谁的名下首先推定就是谁的,而不论出资人是谁。本案中房屋虽然是小明出资,但产权登记在小兰俎名下,因此房屋属于小兰个人财产,小明无权要求返还。除非双方之间另有约定。

  (2)小明可以要求小兰返还购房出资。

  男女双方在同居期间为了将来结婚或为了向对方表达爱意,往往一时冲动给付对方较大数量的钱款。一般来讲,这种行为的初衷是建立在将来缔结婚姻、共同生活的基础上才进行的给付,这样的给付具有针对性和目的性。在双方无法继续婚约的情况下,也就是说给付的目的无法实现时,给付一方无权要求接受给付一方婚约的情况下,也就是说给付的目的无法实现时,给付一方无权要求接受给付一方继续帮助自己实现目的,同时作为接受给付一方继续占有给付的大额钱款款或贵重物品等就失去了事实上和法律上的依据。依据民法上不当得利的相关法律规定,受给付一方应当返还给付财产。本案中,小明虽然无权要求小兰返还房屋,但对于给付的大额房款可以要求小兰返还,小兰负有返还之义务,而不能以所谓的青春损失费为由拒不返还。

  (3)小明有权要求分割系争房屋溢价部分。

  法院审理结果

  本案经法院审理后认为,考虑到本案双方当事人在购房时的客观背景以及双方所述购房之原因,小兰应返还小明为其所支付的全部房款,本着公公平、合理之原则,同时还应分割房屋的溢价部分,鉴于系争房屋业经相关评估机构评估后确定该房屋市场价值为人民币600万元,法院判决小兰返还小明购房出资及房屋溢价合计人民币500万元。

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